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Die Immobilienbranche ist in den letzten Jahren erheblich stärker in den Fokus wirtschaftsstrafrechtlicher Ermittlungen geraten. Neue Regelungen zur Geldwäscheprävention, verschärfte Anzeigepflichten, die Diskussion um Vermögensregister und die strukturelle Aufmerksamkeit für Immobilientransaktionen mit hohem Volumen haben die strafrechtlichen Risiken für Makler, Bauträger und Investoren erhöht. In Hamburg, mit seinem Hafenumfeld und den großen Immobilienprojekten in der HafenCity und im Umland, sind entsprechende Verfahren häufig.
Die Rechtsanwaltskanzlei Sengül in der Trostbrücke 1 in der Hamburger Altstadt verteidigt Immobilienmakler, Bauträger, Projektentwickler und Investoren in Wirtschaftsstrafverfahren in Verfahren vor der Staatsanwaltschaft Hamburg. Fachanwalt für Strafrecht Cem Sengül, Prädikatsjurist mit Referendariat am Oberlandesgericht Hamburg und Erfahrung an internationalen Kanzleien im Bereich Corporate, kennt die Verzahnung zwischen Immobilienrecht, Geldwäscherecht und Strafrecht.
Zentrale Vorwurfsfelder
Die häufigsten strafrechtlichen Vorwürfe gegen Immobilienunternehmer betreffen Geldwäsche nach § 261 StGB, Verstöße gegen das Geldwäschegesetz, Provisionsbetrug, Vermittlungsbetrug, unlauteren Umgang mit Bauträgerverträgen, Steuerdelikte im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen, Verstöße gegen die Makler- und Bauträgerverordnung und Umgehung von Sanktionsregelungen bei international geprägten Investoren.
Ein besonderes Feld sind Vorwürfe im Zusammenhang mit Immobilienerwerben durch Investoren aus Ländern, die auf Sanktionslisten stehen oder deren Vermögenslage intransparent ist. Wer als Makler oder Bauträger solche Transaktionen begleitet, muss die geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten sorgfältig einhalten, sonst drohen strafrechtliche Konsequenzen.
Pflichten nach dem Geldwäschegesetz
Immobilienmakler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete. Notare und Rechtsanwälte fallen nur bei den in § 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG bezeichneten Tätigkeiten unter das Gesetz. Bauträger oder Investoren sind nicht allein wegen dieser Bezeichnung automatisch GwG-Verpflichtete; maßgeblich ist die konkret ausgeübte Tätigkeit.
Zu den Pflichten können Risikomanagement, Identifizierung von Vertragspartnern und wirtschaftlich Berechtigten, verstärkte Sorgfalt und Verdachtsmeldungen gehören. Außerdem verbietet § 16a GwG bei inländischen Immobiliengeschäften grundsätzlich die Erfüllung der Gegenleistung mit Bargeld, Kryptowerten sowie bestimmten Edelmetallen oder Edelsteinen. Pflichtverletzungen sind überwiegend bußgeldbewehrt; eine Strafbarkeit nach § 261 StGB verlangt die gesonderte Prüfung von Tatobjekt, Tathandlung und subjektiver Seite.
Bauträgerverträge und § 3 MaBV
§ 3 MaBV enthält besondere Sicherungspflichten für Bauträger. Unter den dort genannten Voraussetzungen dürfen Vermögenswerte von Erwerbern erst entgegengenommen oder verwendet werden, wenn unter anderem der Vertrag wirksam ist, eine Vormerkung besteht, die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten gesichert ist und die baurechtlichen Voraussetzungen vorliegen. Zahlungen dürfen grundsätzlich nur entsprechend dem Baufortschritt in den vorgesehenen Teilbeträgen abgerufen werden.
Ein Verstoß gegen die MaBV begründet nicht automatisch Betrug oder Untreue. Strafrechtlich kommt es zusätzlich auf die Merkmale des jeweiligen Delikts an, insbesondere Täuschung, Vermögensschaden, Vermögensbetreuungspflicht und Vorsatz. Daneben können gewerberechtliche und zivilrechtliche Folgen entstehen.
Provisions- und Vermittlungsbetrug
Klassisch sind Vorwürfe des Provisionsbetrugs oder Vermittlungsbetrugs. Wenn ein Makler Provisionen ohne tatsächliche Vermittlungsleistung berechnet, wenn er Provisionsteilungen mit Erwerbern verschleiert oder wenn er falsche Angaben zur Vermittlungssituation macht, kann § 263 StGB einschlägig sein. Diese Konstellationen sind in Hamburg besonders bei Investmentimmobilien und komplexen Vertragskonstruktionen häufig.
Die Verteidigung setzt auf die Analyse der tatsächlichen Vermittlungstätigkeit und auf die Dokumentation der Provisionsvereinbarungen. Eine nachweisbare Vermittlungsleistung und eine wirksame Provisionsvereinbarung können gegen einen Betrugsvorwurf sprechen. Zusätzlich sind jedoch die behauptete Täuschung, ein Irrtum, die Vermögensverfügung, der Schaden und der Vorsatz zu prüfen.
Steuerdelikte bei Immobilientransaktionen
Immobilientransaktionen sind steuerlich komplex. Die Grunderwerbsteuer, die Umsatzsteuer, die Ertragsteuern und in Konzernkonstruktionen die Wegzugsbesteuerung erzeugen zahlreiche Anknüpfungspunkte für steuerliche Fehler. Die Steuerfahndung Hamburg geht Immobilientransaktionen mit hohen Volumen strukturell nach.
Klassisch sind Vorwürfe der Grunderwerbsteuerverkürzung durch verschleierte Anteilsübertragungen (Share Deals), der Umsatzsteuerverkürzung bei Optionen zur Steuerpflicht und der Ertragsteuerhinterziehung bei nicht deklarierten Immobilienerträgen. Cem Sengül arbeitet in solchen Verfahren mit Steuerberatern zusammen, die auf Immobiliensteuerrecht spezialisiert sind.
Compliance in der Immobilienbranche
Für Immobilienunternehmer ist Compliance heute eine geschäftskritische Aufgabe. Geldwäsche-Compliance, dokumentierte Sorgfaltsprüfung, Sanktions-Screening, Datenschutz und die Einhaltung der MaBV bilden das Fundament. Die Kanzlei Sengül berät Immobilienunternehmen im Aufbau ihrer Compliance und begleitet die interne Umsetzung.
Anwaltliche Beratung in der Hamburger Altstadt
Immobilienmakler, Bauträger, Projektentwickler und Investoren in Hamburg, die mit einem strafrechtlichen Vorwurf konfrontiert sind, sollten frühzeitig anwaltliche Beratung einholen. Die Rechtsanwaltskanzlei Sengül in der Trostbrücke 1, 20457 Hamburg, ist telefonisch unter 040 8080 65 100 oder per E-Mail an info@kanzlei-cs.org erreichbar. Cem Sengül prüft die konkrete Situation und entwickelt eine Verteidigungsstrategie, die die Besonderheiten der Immobilienbranche integriert.